Pajak Penjualan Tanah: Mekanisme, Jenis, dan Cara Hitungnya

IDXChannel - Pajak penjualan tanah layak diketahui setiap transaksi jual beli tanah. Atas transaksi jual beli tanah dan bangunan, pihak penjual dan pembeli masing-masing akan dikenakan pajak.

Pihak penjual dikenakan PPh atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan tarif 2,5 persen, 1 persen atau 0 persen. Sedangkan untuk pihak pembeli akan dikenakan pajak BPHTB yang besaran tarifnya paling tinggi 5 persen.

Dilansir dari berbagai sumber pada Rabu (5/2/2025), IDX Channel telah merangkum pajak penjualan tanah, sebagai berikut.

Mekanisme Pajak Penjualan Tanah

Dasar hukum pajak penjualan tanah yang dikenakan kepada penjual, yakni PPh. Adapun berdasarkan aturan ini, besarnya PPh yang dikenakan adalah sebesar 2,5 persen dari total (bruto) nilai pengalihan hak atas tanah yang ditransaksikan. 

Yang perlu diperhatikan, PPh harus dibayarkan oleh pihak penjual sebelum memperoleh AJB (Akta Jual Beli). Bila transaksi dipaksakan berjalan tanpa pembayaran PPh yang menimbulkan tidak adanya AJB, maka akan menimbulkan sengketa atas tanah di masa mendatang sekalipun ada kwitansi jual beli tanah tersebut.

Sebelum mendapatkan akta jual beli, penjual terlebih dahulu harus membayarkan pajak penjualan tanah berupa PPh. Tanpa ada pembayaran PPh, maka penjual dianggap melanggar aturan sehingga Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dapat menolak membuat akta jual beli.

Dengan demikian, bagi penjual yang belum melunasi pajak penjualan tanah PPh maka transaksi tak bisa dilakukan. Pasalnya, PPAT pun tidak akan mau membuatkan akta jual beli tanah yang dilakukan. Pajak penjualan tanah (PPh) merupakan bagian dari pajak jual beli tanah yang menjadi kewajiban pihak penjual.  Selanjutnya untuk pajak penjualan tanah BPHTB bagi pembeli, juga memiliki dasar hukum tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. 

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan BPHTB adalah pungutan atas perolehan hak tanah dan bangunan. Perolehan hak atas tanah ini bisa juga disebut sebagai perbuatan atau peristiwa hukum yang akhirnya diperoleh hak atas bangunan oleh orang pribadi maupun badan.

Jenis Pajak Penjualan Tanah

1. PPh

Pemungutan Pajak Penghasilan (PPh) yang dikenakan pada penjual berdasar pada Peraturan Pemerintah nomor 48 tahun 1994, sebagaimana telah diubah terakhir dengan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 34 Tahun 2016.

Tarif PPh sebesar 2,5 persen dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan selain pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan berupa Rumah Sederhana atau Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan ha atas tanah dan/ atau bangunan.
Tarif PPh sebesar 1 persen (satu persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan berupa Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilalukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Tarif PPh sebesar 0 persen (nol persen) atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pemerintah, badan usaha milik negara yang mendapat Penugasan khusus dari Pemerintah, atau badan usaha milik daerah yang mendapat penugasan khusus dari kepala daerah, sebagaimana dimaksud dalam undang-undang yang mengatur mengenai pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.

2. PPN

Jika pembeli melakukan transaksi pembelian tanah dengan developer atau badan yang merupakan Pengusaha Kena Pajak (PKP), maka pembeli akan dikenakan pungutan PPN dengan tarif sebesar 11 persen dari harga tanah. Tapi, jika penjual bukan PKP, maka pembeli harus menyetorkan sendiri PPN nya ke kas negara.

3. BPHTB

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah pungutan yang ditanggung oleh pembeli. Peraturan mengenai pengenaan BPHTB dapat dilihat pada Undang-Undang nomor 20 tahun 2000 tentang Perubahan atas UU nomor 21 tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Besarnya tarif BPHTB adalah 5 persen dari NJOP yang sudah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak.

Cara Hitung Pajak Penjualan Tanah

• Pajak Penjualan Tanah PPh

Menghitung besarnya pajak penjualan tanah berupa PPh tidaklah sulit. Misalnya dalam sebuah transaksi jual beli tanah, kedua belah pihak telah sepakat untuk melakukan transaksi tanah senilai Rp400.000.000, maka berdasarkan peraturan yang ditetapkan, besarnya PPh adalah:

= 2.5 persen x Rp400.000.000

= Rp10.000.000,00.

• Pajak Penjualan Tanah BPHTB

Begitupun dengan perhitungan pajak penjualan tanah berupa BPHTB yang tidak terlalu sulit. Misalnya, ada sebidang tanah yang sedang ditransaksikan memiliki NPOP sebesar Rp150.000.000 NPOPTKP sebesar Rp80.000.000. Dengan demikian, maka pajak penjualan tanah BPHTB menjadi seperti berikut ini:

NJOP Kena Pajak = NPOP – NPOPTKP

= Rp150.000.000,00 – Rp80.000.000,00

= Rp70.000.000,00

BPHTB Terutang

= 5 persen x Rp70.000.000,00

= Rp3.500.000,00

Itulah informasi terkait pajak penjualan tanah yang bisa Anda simak, semoga bermanfaat. Jangan lupa untuk selalu terus update berita terkini Anda seputar bisnis dan ekonomi hanya di IDX Channel.